Was bleibt Ihnen nach Steuern? Die ersten 10 Jahre im Überblick.
Geben Sie Ihr Einkommen, die Veranlagung und den Kaufpreis an. Der Rechner zeigt, was die Wohnung Sie nach Steuererstattung im Monat kostet oder einbringt, und wie viel Vermögen nach 10 Jahren übrig bleibt.
Detaillierte Beispielrechnung für einen typischen Neubau mit diesen Eckdaten:
Steht in Ihrem letzten Steuerbescheid. Bei Ehepaaren das gemeinsame Einkommen.
Weitere Annahmen anpassen
Bei Pflegeimmobilien liegt der Gebäudeanteil wegen des kleinen Grundstücksanteils je Wohnung meist höher als bei Eigentumswohnungen, oft bei 80 bis 90 %. Ein höherer Anteil erhöht die Abschreibung, kann aber die Grenze von 5.200 € je m² für die Sonder-AfA überschreiten. Den genauen Wert nennt die Kaufpreisaufteilung im Exposé.
Monatlicher Cashflow nach Steuern, Jahr für Jahr
Nach Jahr 4 endet die Sonderabschreibung nach § 7b EStG, die degressive Abschreibung läuft weiter. Deshalb sinkt der Cashflow ab Jahr 5.
Aus schwankenden Jahren wird ein gleichmäßiger Betrag
- Das Plus aus den ersten Jahren nicht ausgeben, sondern auf ein separates Tagesgeldkonto legen.
- Ab Jahr 5 die fehlenden Beträge aus diesem Konto entnehmen.
- So rechnen Sie über 10 Jahre mit einem festen Monatsbetrag.
Nach 10 Jahren haben Sie die Wahl: steuerfrei verkaufen oder als Altersvorsorge behalten.
Wichtig: Halten Sie die Wohnung mindestens 10 Jahre. Erst dann ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Wer früher verkauft, versteuert den Gewinn, und die genutzten Abschreibungen erhöhen diesen Gewinn zusätzlich. Die Sonderabschreibung setzt außerdem voraus, dass die Wohnung 10 Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet bleibt.
Persönlich für Sie durchrechnenEine zweite Rente aus Mieteinnahmen
Der Verkauf ist nur eine Möglichkeit. Viele Anleger behalten die Wohnung bewusst: Der Betreiber zahlt weiter die Miete, die Darlehen werden weiter getilgt, und sobald die Wohnung schuldenfrei ist, fließt die Miete fast vollständig zu Ihnen. Ein Einkommen, das mit der Indexklausel mitwächst, ohne Mieterkontakt und ohne Verwaltungsaufwand.
Vor Steuern. Im Ruhestand ist der persönliche Steuersatz meist niedriger. Der Mietvertrag läuft 25 Jahre. Eine Anschlussvermietung an den Betreiber ist üblich, aber nicht garantiert. Je höher die Tilgung oder je mehr Sondertilgungen Sie leisten, zum Beispiel aus Steuererstattungen, desto früher ist die Wohnung schuldenfrei. Eine höhere Tilgung erhöht allerdings die monatliche Rate. Die passende Höhe legen wir im Gespräch passend zu Ihrem Renteneintritt fest.
Interesse geweckt? Schauen wir, wie es sich für Sie rechnet.
Dieser Rechner zeigt eine Beispielrechnung. Ob eine Pflegeimmobilie grundsätzlich zu Ihnen passt, klären wir in einem kurzen, kostenlosen Erstgespräch. Im anschließenden Beratungsgespräch rechnen wir mit Ihrer persönlichen Situation und aktuell verfügbaren Objekten, die zu Ihren Wünschen passen.
- Ihre Situation im Blick: Ziele, Einkommen und Steuersatz
- Passende Objekte, die wir online nicht zeigen
- Eine ehrliche Einschätzung der Risiken und ob es zu Ihrer Situation passt
- Kostenlos und unverbindlich, nur 5 bis 10 Minuten am Telefon
Die Doppel-Abschreibung ist befristet: Baubeginn bis 30.09.2029, Kaufvertrag bis zum Ende des Fertigstellungsjahres. Wohnungen, die diese Bedingungen erfüllen, sind deshalb nur begrenzt verfügbar.
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So geht es weiter
- Wir melden uns bei Ihneninnerhalb eines Werktags.
- Kostenloses Erstgespräch5 bis 10 Minuten am Telefon: Passt eine Pflegeimmobilie grundsätzlich zu Ihnen?
- Persönliches BeratungsgesprächKonzept, Zahlen, Daten und Fakten sowie passende Objekte für Sie.
Damit Sie uns gleich erkennen: Wir rufen Sie von 0176 609 567 28 an.
Die Rechnung im Detail
| Jahr | Miete | Zins + Tilgung | Kosten | Abschreibung | Steuereffekt | Cashflow / Jahr | Cashflow / Monat | Rücklagenkonto |
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So rechnet der Rechner
Finanzierung
Der Kaufpreis wird vollständig finanziert: zuerst mit dem KfW-Förderkredit „Klimafreundlicher Neubau“ (bis 150.000 € je Wohnung mit QNG-Siegel, Annuität über 30 Jahre), der Rest über ein Bankdarlehen mit anfänglicher Tilgung (im Beispiel 1,5 %, unter „Weitere Annahmen“ anpassbar). Die Kaufnebenkosten zahlen Sie aus Eigenkapital.
Mieteinnahmen
Die Miete zahlt der Betreiber laut Mietvertrag. Gerechnet wird mit der Mietrendite auf den Kaufpreis und einer jährlichen Anpassung über die Indexklausel.
Doppel-Abschreibung
5 % degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG, jedes Jahr vom Restwert. In den Jahren 1 bis 4 zusätzlich 5 % Sonderabschreibung nach § 7b EStG, höchstens auf 4.000 € je m² Wohnfläche. Grundlage ist der Gebäudeanteil inklusive Nebenkosten. Das Grundstück wird nicht abgeschrieben.
Steuereffekt
Miete minus Zinsen, Verwaltung und Abschreibung ergibt das steuerliche Ergebnis. Ein Verlust senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Die Ersparnis wird exakt mit dem Einkommensteuertarif 2026 berechnet, bei Zusammenveranlagung mit Ehegattensplitting. Tilgung und Rücklage sind Ausgaben, aber nicht absetzbar.
Rücklagenkonto
Die Summe aller Cashflows geteilt durch 120 Monate ergibt den gleichmäßigen Monatsbetrag. Die Tabelle zeigt, wie sich das Tagesgeldkonto dabei füllt und wieder leert.
Bilanz nach 10 Jahren
Möglicher Verkaufswert mit der angenommenen Wertentwicklung, abzüglich Restschuld und Eigenkapital, plus alle Cashflows. Monatliche Entlastung erreichen Angestellte über einen Freibetrag auf der Lohnsteuer, Selbständige über angepasste Vorauszahlungen.
- Beispielhafte Modellrechnung mit typischen Werten für einen Neubau, Stand Oktober 2026. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung und kein Angebot. Die tatsächlichen Werte hängen vom konkreten Objekt, Ihrer Finanzierung und Ihrer persönlichen Steuersituation ab. Bitte lassen Sie die steuerlichen Effekte von Ihrem Steuerberater prüfen.
- Zinsen (KfW 2,71 % und Bank 3,8 %, Marktniveau Ende August/September 2026), Mietrendite, Mietanpassung und Wertentwicklung sind Annahmen. KfW- und Bankkonditionen ändern sich laufend und hängen von Ihrer Bonität ab. Eine Wertsteigerung ist nicht garantiert.
- Degressive AfA und Sonder-AfA setzen u. a. einen Baubeginn zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029 voraus und bei Erwerb einen Kaufvertrag bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung. Die Sonder-AfA entfällt vollständig, wenn die Baukosten 5.200 € je m² Wohnfläche übersteigen, und wird rückgängig gemacht, wenn die Wohnung innerhalb von 10 Jahren nicht mehr vermietet oder steuerfrei verkauft wird. Für die Sonder-AfA gelten zudem die EU-De-minimis-Regeln.
- Steuerfreiheit des Verkaufs nach § 23 EStG bei privaten Veräußerungsgeschäften nach mehr als 10 Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf. Verkaufskosten sind nicht berücksichtigt.
- Vereinfachungen: volles Abschreibungsjahr ab Jahr 1 (im Kaufjahr wird die degressive Abschreibung tatsächlich nur anteilig ab dem Kaufmonat gewährt), Einkommen und Steuertarif 2026 über 10 Jahre gleich, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer (bei hohen Einkommen fällt der Vorteil dadurch eher höher aus), keine Mietausfälle, Zinsen auf dem Rücklagenkonto ohne Abgeltungsteuer.
- Risiken: Insolvenz oder Wechsel des Betreibers, Änderungen der Steuergesetze, Zinsänderung nach Ablauf der Zinsbindung, eingeschränkte Wiederverkäuflichkeit.